Pour rappel, la promesse de vente immobilière à Vanves est un document unilatéral qui engage uniquement le propriétaire-vendeur envers son acquéreur potentiel à lui céder sa propriété sous les conditions établies dans ledit document. Pour se préserver d’une rétractation tardive de l’acheteur, le premier peut inclure une clause de substitution dans l'avant-contrat. De quoi s’agit-il ?

Qu’est-ce que la clause de substitution ?

En termes simples, cette clause permet à l’acheteur de désigner une autre personne pour se substituer à lui dans la transaction. En d’autres termes, cette tierce personne s’engage à acquérir le bien en son nom propre en cas de défaillance de l’acquéreur initial. Elle devient alors signataire de l’acte de vente en lieu et en place de ce dernier et sera légalement la propriétaire du bien. Elle doit, en contrepartie, se conformer aux conditions de vente préalablement convenues entre les deux acteurs principaux, à savoir le vendeur et le premier acheteur.

Qui peut devenir le tiers substitué ?

Dans la plupart des cas, il s’agit d’une SCI à laquelle l’acheteur initial participe. Cette solution lui permet de disposer de l’apport financier de ses associés pour compléter son budget. Par ailleurs, l’acquisition bénéficie de plusieurs avantages fiscaux.

Il peut aussi être question d’un proche de l’acquéreur et qui a été finalement mieux séduit que lui par le bien.

Un professionnel de l’immobilier peut également jouer le rôle du tiers substitué. Dans ce cas, il s’agit d’une vente de substitution sur opération. L’acheteur cède le contrat mentionnant la clause à un marchand de biens immobiliers, moyennant une commission.

Comment encadrer la clause de substitution ?

Pour que la faculté de substitution soit acquise à l’acheteur, une clause y faisant référence doit impérativement apparaître dans l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Sa mise en application doit être définie par les deux paramètres suivants :

• son périmètre : elle est relative à la désignation du tiers substitué. S’agit-il obligatoirement d’une personne morale ? D’un proche de l’acquéreur ? doit-il être agréé par le vendeur ?
• sa mise en œuvre : elle a trait à la procédure de substitution, par exemple si un délai de vente doit être respecté après l’application de la clause, si celle-ci nécessite l’intervention d’un témoin ou l’aval du vendeur, etc.

Notez aussi que la réalisation de la substitution doit être notifiée au propriétaire-vendeur le moment venu. Elle doit aussi être enregistrée au niveau du bureau fiscal.