Pleine propriété, nue-propriété, usufruit : quelle est la différence ?

Pleine propriété, nue-propriété, usufruit : quelle est la différence ?
Transactions Immobilières

Pleine propriété, usufruit, nue-propriété ou encore démembrement… ce sont autant de termes qui reviennent souvent lors d’une succession. De quoi s’agit-il ? Voici quelques explications.

La pleine propriété

La définition de la pleine propriété provient de l’article 544 du Code Civil. Il l’établit comme « le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

En d’autres termes, elle se manifeste par le plein droit sur un bien. La personne qui bénéficie de ce privilège dispose entièrement de la propriété. Il peut l’habiter, la vendre ou la mettre en location en profitant des retombées financières qui en découlent.

Toutefois, elle doit également assumer seule tous les frais qui incombent à son entretien.

Par ailleurs, le droit de propriété peut être démembré en deux composantes : l’usufruit et la nue-propriété. Le démembrement est notamment opéré dans le cadre d’une succession faisant intervenir plusieurs héritiers. Dès lors, la vente du bien ne peut s’effectuer librement.

La nue-propriété

Elle offre à une personne le droit de disposer d’un bien ou de le vendre, sans pouvoir l’habiter ni le louer pour en percevoir les loyers. L’exemple le plus proche est le cas d’un crédirentier qui a effectué une acquisition par viager occupé.

Lorsque le nu-propriétaire décide de vendre son droit, il doit au préalable obtenir l’accord de l’usufruitier. Ce dernier doit accepter les modalités de la vente. Le nouveau nu-propriétaire, quant à lui, hérite des mêmes droits que son prédécesseur. Il n’est pas autorisé à demander à l’usufruitier de quitter les lieux.

L’usufruit

L’usufruit offre à une personne le droit d’habiter ou d’utiliser le bien (en jouir), de le mettre en location en percevant les retombées. Toutefois, elle n'est pas autorisée à le vendre ni à le détruire. L’usufruitier peut alors être assimilé à un locataire. Il a pour devoir d’entretenir le bien. En cas de dégradations, le nu-propriétaire peut exiger des dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’usufruit est un droit à durée limitée (30 ans maximum) lorsqu’il profite à une personne morale. Il court généralement jusqu’à la mort de son bénéficiaire quand celui-ci est une personne physique.

En outre, l’usufruitier peut également commercialiser son droit sur le bien à condition de léguer les mêmes conditions de sa réalisation à l'acheteur. De plus, si le droit est opéré dans le cadre d’un viager, il s’éteint automatiquement au décès du vendeur (le premier usufruitier). Dès lors, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété

En outre, la vente simultanée d’un usufruit et d’une nue-propriété donne lieu à un partage du montant obtenu. La part de chaque partie est définie au prorata de ses droits sur le bien. Dans la pratique, un barème fiscal est établi pour effectuer le calcul. Les valeurs opérées sont fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la transaction.  

Publié le 16/05/2023

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