Location immobilière à Paris : les règles de la sous-location pendant les Jeux olympiques 2024

Location immobilière à Paris : les règles de la sous-location pendant les Jeux olympiques 2024
Gestion - Location Immobilières

Jeux Olympiques 2024 obligent, la ville de Paris se doit d’être plus précise et stricte en ce qui concerne les conditions d’hébergement des quelques 16 millions de visiteurs attendus pour l’événement, celui-ci prévu se tenir du 16 juillet au 11 août. Les modalités de la location classique demeurent claires. Mais il est utile de rappeler celles qui cadrent la sous-location. Alors, est-ce possible de sous-louer son logement durant cette période ? Si oui, quelles sont les règles à respecter et les pénalisations qui peuvent s’appliquer en cas d’infraction des normes en vigueur ? Nous vous disons tout dans cet article.

La sous-location : définition

La sous-location consiste à ce qu’un locataire loue son logement à une autre personne. L’initiateur de l’activité et le bénéficiaire des loyers qui en découlent serait alors le locataire principal du bien. Il serait le signataire d’un bail avec son sous-locataire. Le propriétaire du logement, quant à lui, ne serait lié d’aucune manière avec ce dernier.

Le concept est, en principe, interdit sur les biens d’habitation, sauf en respectant deux conditions fondamentales :

  • l’activité a reçu l’aval du propriétaire-bailleur ;

  • le loyer de la sous-location est inférieur au loyer principal du bien.

Les règles à respecter

Par rapport à la location classique, la sous-location requiert des normes additionnelles, surtout lorsqu’elle a lieu durant une période faste telle que les JO 2024. Il s’agit de six règles cumulatives que le locataire légitime du bien doit respecter pour éviter toute sanction. Les voici :

Règle n° 1 : obtenir l’autorisation du propriétaire-bailleur

Conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs, le locataire doit demander l’aval de son bailleur avant de sous-louer son logement. Il peut le faire de vive voix, mais devra confirmer sa requête par écrit. Pour cela, il doit adresser une lettre recommandée au propriétaire du bien indiquant les modalités de la sous-location :

  • la durée du bail ;

  • le montant du loyer ;

  • les conditions de la sous-location.

Il doit ensuite recevoir l’autorisation écrite du bailleur avant de pouvoir commencer son activité. Notons que celui-ci peut refuser sans devoir fournir de raison précise.

Règle n° 2 : appliquer le plafonnement du loyer

La sous-location durant les JO à Paris doit respecter la règle d’or du plafonnement du loyer. Concrètement, le locataire principal ne peut pas sous-louer le bien à un montant supérieur à son propre loyer. Il doit d’ailleurs pr éalablement faire valider la somme négociée avec le sous-locataire par le propriétaire-bailleur avant de l’appliquer. C’est pourquoi il est important de la préciser dans la lettre de demande d’autorisation.

Règle n° 3 : établir un contrat de sous-location réglementaire

Comme lors de toute location immobilière à Paris, la sous-location doit faire l’objet d’un contrat en bonne et due forme. Le document doit présenter toutes les modalités de l’occupation du bien par le sous-locataire, à savoir :

  • les dates manifestant le début et la fin de la sous-location ;

  • le montant du loyer et des charges locatives ;

  • les modalités pour leur paiement ;

  • les obligations et responsabilités des deux parties ;

  • les consignes de vie spécifiques à suivre, par exemple celles dues au règlement de copropriété.

  • un état des lieux d’entrée.

Règle n° 4 : souscrire une assurance spécifique pour la sous-location durant les JO 2024

En principe, le locataire légitime demeure le principal responsable du bien. Il doit alors avoir une police d’assurance habitation qui peut s’adapter aux risques de la sous-location. Si ce n’est pas le cas, il lui est conseillé de contacter son assureur pour ajuster les clauses de son assurance avant d’entamer l’activité de sous-location. Notons qu’en cas de dommages faits sur le logement, il reste aussi le seul responsable aux yeux de la loi. Autrement dit, le propriétaire-bailleur ne pourra s’adresser qu’à lui pour obtenir les réparations nécessaires.

Le sous-locataire peut toutefois être responsabilisé si le bail qui le lie au locataire principal inclut une clause y faisant référence. En outre, il ne sera obligé de souscrire une assurance multirisque habitation que si le contrat le stipule également.

Règle n° 5 : déclarer ses revenus aux impôts

Les revenus perçus par le locataire pour une sous-location durant les JO sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont obligatoirement imposables de la taxe sur les revenus. En réalisant sa déclaration de revenus 2025, le bénéficiaire (le locataire principal du bien) doit alors indiquer les sommes qu’il a pu toucher grâce à l’activité dans la catégorie BIC. Il lui est conseillé de conserver tous les documents prouvant les paiements des loyers par son sous-locataire.

Règle n° 6 : ne pas sous-louer un logement social

Les trois principaux bailleurs sociaux (Paris Habitat, la RIVP et Elogie-Siemp) responsables de la gestion des logements sociaux parisiens interdisent strictement la sous-location des HLM durant toute la période des JO 2024. De fait, ces biens sont destinés aux foyers les plus modestes. Les sous-louer irait à l’encontre de ce concept.

La procédure administrative à suivre

Lorsque la sous-location est permise, le locataire principal doit obligatoirement déclarer l’activité à la mairie pour pouvoir l’entreprendre en toute légalité. Pour ce faire, voici les étapes à suivre :

1. Réaliser la déclaration pour obtenir un numéro d’enregistrement ;

2. Délimiter la durée de la sous-location qui ne peut s’effectuer que sur 120 jours par an au maximum ;

3. Déclarer les revenus issus de l’activité auprès des services des impôts ;

4. Présenter les documents requis (bail, autorisation du bailleur, correspondances avec le sous-locataire…) en cas de contrôle.

Les sanctions encourues en cas de non-respect de la réglementation 

L’appât du gain frappera à toutes les portes pendant cette période historique durant laquelle se dérouleront les JO 2024. Certains locataires peuvent être tentés d’aller à l’encontre de la réglementation en sous-louant leurs logements à l’insu ou sans l’autorisation de leurs bailleurs. Mais les sanctions seront plus sévères qu’à l’accoutumée :

  • la résiliation du bail pouvant être suivie d’une procédure d’expulsion, notamment si le logement en question est issu d’un HLM ;
  • le remboursement des loyers perçus lorsque la sous-location est qualifiée de « litigieuse », par exemple en cas de non-respect du plafonnement de loyer ;
  • le paiement de dommages et intérêts en faveur du bailleur dans le cadre d’une action en responsabilité contractuelle si des dommages survenaient sur le logement.

Précisons que ces sanctions ne seront effectives que si le propriétaire du bien parvient à prouver la sous-location. 

Les principaux interdits
Toute sanction étant évitable, il reste prudent de connaître les principales erreurs à ne pas commettre lors d’une sous-location durant les JO 2024 :

  • sous-louer sans l’aval écrit du bailleur ;
  • proposer un logement en HLM aux locataires ;
  • appliquer un loyer supérieur au loyer principal du bien ;
  • sous-louer le logement au-delà de la période autorisée ;
  • ne pas déclarer ses revenus locatifs.
Publié le 19/06/2024