Les règles de l’héritage immobilier en France : Conseils sur les démarches de transmission et la fiscalité.
La transmission de biens est un processus complexe et très encadré. Elle consiste à transférer les droits de propriété d’un bien immobilier d’une personne à une autre. Elle peut s’opérer de deux manières différentes : par donation du vivant du propriétaire immobilier ou par succession après son décès. Pour le propriétaire d’un bien, il est préférable de planifier la transmission dès qu’il est en vie, car des droits de succession devront s’appliquer à la transmission du patrimoine après sa disparition. Or, ces impôts vont réduire considérablement la valeur de l’héritage laissé à ses proches. Il est alors possible de réaliser toutes les démarches de la transmission de son vivant. Comment procéder selon les règles légales en vigueur et sans que les bénéficiaires du patrimoine subissent des charges fiscales trop importantes ? Voici trois conseils qui s’y rapportent.
1. Programmer plusieurs donations
Faire une donation consiste à transmettre vos biens à vos proches de votre vivant. Vous pouvez alors céder votre patrimoine petit à petit. Le procédé permet de réduire la part imposable que vos héritiers recevront au moment de la succession et ainsi d’abaisser le montant des droits de succession.
En outre, une donation fera l’objet d’un impôt. Toutefois, les bénéficiaires pourront profiter d’un abattement renouvelable tous les 15 ans. La décote est fixée selon les liens légaux qui vous lient. Par exemple, elle est de 100 000 euros en faveur de vos enfants et de 80 724 euros en ce qui concerne votre conjoint.
Pour que vos héritiers puissent pleinement profiter de cette réduction fiscale, vous pouvez planifier la donation tous les 15 ans. Il est alors requis d’opérer la première transmission le plus tôt possible si vous disposez d’un patrimoine immobilier conséquent.
2. Réaliser une donation en démembrement de propriété
Le démembrement consiste à fractionner la pleine propriété du bien en deux :
la nue-propriété qui permet au bénéficiaire de disposer du bien ;
l’usufruit qui donne la possibilité à l’usufruitier d’occuper la propriété ou de la louer.
Vous pouvez alors opérer une donation en démembrement avec réserve d’usufruit. Concrètement, cela signifie que vous conservez l’usufruit et donnez la nue-propriété à vos héritiers. Ces derniers pourront alors bénéficier d’un allègement sur les droits de donation, car ils sont calculés uniquement sur la nue-propriété et non sur la pleine propriété. Puis, à votre décès, la succession s’opérera plus facilement puisque les nues-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien et ils n’auront pas à payer de droits de succession.
3. Former une SCI familiale pour faciliter la transmission de son patrimoine
Une SCI familiale est une société civile qui est constituée de plusieurs associés. Ces derniers sont les membres d’une même famille. Lorsqu’un patrimoine est placé en SCI, sa valeur est divisée en parts sociales qui sont départagées en autant d’associés existants, au prorata de l’apport de chacun au capital social. Chaque associé peut alors effectuer une donation de ses parts aux autres membres de la SCI de sorte à leur faire profiter des abattements qui s’appliquent à ce genre de transmission de bien.
Il est aussi possible d’opérer une donation en démembrement et de bénéficier des avantages fiscaux que cela implique. Puis lors de la succession, les parts du défunt reviendront automatiquement aux autres associés.
