Options de financement alternatives aux hypothèques : Aperçu des options comme le prêt relais et le crédit immobilier flexible.
D’une manière générale, les acquéreurs immobiliers qui souhaitent solliciter le financement de la banque se tournent vers les prêts hypothécaires tels que le prêt immobilier classique, car ceux-ci sont les plus accessibles. Le plus souvent, ils font aussi l’objet des taux d’intérêt les plus raisonnables et de conditions d’obtention plus souples. Mais ils demeurent assez contraignants dans la mesure où une hypothèque doit être contractée par l’emprunteur sur l’un de ses biens. Mais il existe des alternatives à ce type de crédits. Le prêt relais et le crédit immobilier flexible en font partie. Découvrez les grandes lignes de ces deux options.
Le prêt relais
Ce type de crédit s’assimile à une avance que la banque octroie à un acheteur pour payer le prix d’un bien en attendant qu’il puisse toucher le solde pour la vente d’un autre bien.
Plus concrètement, une personne peut le contracter s’il a mis en vente sa propriété pour pouvoir en acheter une autre, mais qu’elle n’a pas encore trouvé un acquéreur ou qu’elle en a déjà trouvé un, mais que la transaction ne s’est pas encore concrétisée.
1. Le délai de remboursement
Comme la plupart des crédits bancaires, le prêt relais fait l’objet d’une période de remboursement précise. Elle est de un an et est renouvelable une seule fois et pour la même période. Concrètement, l’emprunteur doit restituer le capital qui lui a été cédé au bout de deux ans au maximum. Il doit toutefois honorer tous les mois le paiement des intérêts de remboursement et l’assurance emprunteur.
Si la vente du bien survient avant l’échéance de la période impartie, tant mieux. Par contre, si la vente ne s’est pas faite, la banque dispose de trois recours possibles pour récupérer ses fonds :
elle peut proroger le prêt relais ;
elle peut le basculer vers un prêt classique ;
elle peut saisir le bien acquis à partir du prêt relais ou celui qui est en attente d’être vendu, mais ce cas est rare.
2. Le taux d’intérêt
D’une manière générale, un prêt relais est soumis à un taux d’intérêt plus élevé que les crédits immobiliers classiques. De fait, cela compense le risque plus important qu’encourt la banque si jamais l’emprunteur ne parvenait pas à vendre son bien avant le délai convenu. Néanmoins, il est aussi sujet à un taux d’usure prédéfini.
3. Le capital délivré
Le montant du crédit est défini en fonction de la valeur du bien à vendre. Une estimation précise s’impose alors pour fixer le capital engagé. En général, il représente entre 60 % et 80 % de la valeur de la propriété. Si l’emprunteur souhaite acquérir un bien qui coûte moins cher, il disposera alors d’un capital restant après avoir remboursé son prêt relais. Mais s’il achète un bien plus cher, il peut contracter un crédit classique pour compléter son budget d’achat si sa capacité d’endettement le lui permet.
En outre, certaines banques proposent un pack de crédits incluant à la fois un prêt relais et un prêt classique.
4. Les avantages et inconvénients du prêt relais
Ce type de crédit se présente comme la solution parfaite pour ceux qui souhaitent financer l’achat d’un bien par la commercialisation d’un autre, mais qui n’ont pas pu disposer du prix de la vente avant d’avoir trouvé le bien idéal à acquérir. De fait, le moment de percevoir les retombées de la transaction coïncide rarement avec celui auquel l’acquisition a lieu. Le prêt relais peut alors permettre à l’acheteur de ne pas passer à côté d’une occasion de faire une belle acquisition.
Toutefois, le crédit demeure plus contraignant dans la mesure où le délai de remboursement est très court. De plus, la restitution du capital emprunté est conditionnée par la réalisation de la vente. Le principal risque est de se retrouver surendetté à l’échéance de la période impartie si jamais le bien ne trouvait pas acquéreur.
Le crédit immobilier flexible
Le prêt immobilier flexible se distingue des autres types de financement par le fait que ses conditions de remboursement peuvent être modifiées au cours du contrat. Cette flexibilité permet alors d’ajuster les contraintes imposées par la banque prêteuse selon l’évolution de la situation financière de l’emprunteur. Dans les faits, le crédit est dit flexible lorsqu’il est possible de négocier certains termes précis du remboursement.
1. Le taux d’intérêt
D’une manière générale, les prêts immobiliers sont sujets à un taux d’intérêt fixe, défini par la banque et inférieur aux taux d’usure. Toutefois, dans un crédit flexible, l’emprunteur peut demander à changer le taux appliqué pour les dernières années du contrat, par exemple pour les cinq années qui précèdent la fin d’un remboursement sur 20 ans. Cela peut lui permettre de profiter de taux plus avantageux.
2. La modulation des mensualités
Lorsqu’un taux fixe est appliqué, cela permet de caler un montant précis à rembourser tous les mois. Mais un crédit flexible offre la possibilité à l’emprunteur d’augmenter ou d’abaisser le montant de ses mensualités de remboursement selon sa situation financière. S’il a eu une promotion, par exemple, il peut négocier la hausse de ses mensualités. Si, au contraire il subit une perte d’emploi, il peut demander une baisse de ses créances mensuelles.
3. La « pause » mensualité
Elle peut être négociée en cas de coup dur amenant l’emprunteur à interrompre les remboursements. Cela consiste alors à repousser une ou plusieurs mensualités jusqu’à ce qu’il puisse profiter d’une meilleure stabilité sur le plan financier. Les mensualités manquantes peuvent alors être reportées à la fin du contrat, ce qui va rallonger la durée de celui-ci. Ou les mensualités sont recalculées afin de compenser les défauts de paiement.
4. L’indemnité de remboursement anticipé
Même si le remboursement du financement pour l’acquisition du bien court sur une longue période, rien n’interdit à l’acheteur de revendre la propriété et de rembourser le solde de son emprunt avant la fin de la période de remboursement convenue. Il devra alors payer une indemnité de remboursement anticipé. Mais, au lieu des 3 % habituels sur le montant restant à rembourser, il peut obtenir que ce pourcentage soit réduit de moitié en contractant un prêt immobilier flexible.
